Kas korteriühistu vastutab, kui maja kõrval kasvav puu lõhub auto?
„Küsimustele vastamiseks peab selgitama teatud põhitõdesid. Üldjuhul ei kuulu elamu ja selle alune ning seda ümbritsev maa korteriühistule, vaid korteriomandite omanikele. Maa kaasomanikeks on korteriomanikud, mitte korteriühistu,” ütleb vandeadvokaat Alan Biin advokaadibüroost Biin & Biin.
Kinnisasja moodustavad maa ja sellel asuvad ehitised, rajatised ning ka puud. Igale korteriomanikule kuulub reaalosana tema korter, s.t ainult omanikul on õigus seda korterit kasutada ning talle kuulub mõtteline osa ehitise üldkasutatavatest ruumidest ja mõtteline osa kõigest kinnistul asuvast, mis ei ole kellegi reaalosa.
„Seega on elamut ümbritsevate puude omanikud kõik korterite omanikud mõttelistes osades ning nad peavad käituma heaperemehelikult, et need puud ei kujutaks ohtu ümbritsevale,” selgitab Biin.
Heaperemehelik käitumine eeldab, et omanik(ud) kontrollivad kinnistul asuvate puude seisukorda ja hindavad, kas on vaja ette võtta abinõusid võimaliku kahju ärahoidmiseks.
Juhul kui kahju on tekkinud, siis tuleb hinnata, kas kahju tekkis seetõttu, et omanik ei kõrvaldanud õigeaegselt ohtlikku puud või oli õnnetus tingitud vääramatu jõu (näiteks torm) tagajärjel. Võlaõigusseaduse § 1043 kohustab teisele isikule (kannatanule) õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitama. VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi eeldatakse, et kahju on õigusvastane, kui sellega rikuti kannatanu omandit.
„Kui omanik oli teadlik, et puu on mäda ja seeläbi ohtlik ümbritsevale, aga ei võtnud midagi ette kahju ärahoidmiseks (näiteks puu mahasaagimine, ohtlikule alale ligipääsu takistamine, ohust teavitavate märkide ülespanek vms), siis peab omanik tekkinud kahju terves ulatuses hüvitama,” ütleb Biin. Kui kahju tekkis selle tõttu, et täiesti terve puu murdus tormituule käes, siis see loetakse vääramatuks jõuks ning kinnisasja omanik sellise kahju eest ei vastuta.
„Samuti võib sõltuvalt asjaoludest hinnata, kas kahju kannataja on kahju tekkimises ise süüdi. Kui kannatanu pargib oma sõiduki puu alla haljasalale, mis ei ole mõeldud autode parkimiseks, siis tekkinud kahju korral võib kinnisasja omanik nõuda kahjuhüvitise vähendamist, sest sõiduki omanik on ise oma tegevusega suurendanud kahju tekkimise riski. Kui puu all oli autode parkimiseks mõeldud koht, siis kinnistu omanik vastutusest ei vabane, v.a vääramatu jõu korral,” lisab ta.
Korteriühistu ei kanna vastutust
Biini sõnul on üldlevinud väärarusaam, et tekkinud kahju eest vastutab korteriühistu, kelle ülesandeks on kortermaja ja selle ümbruse eest hoolitsemine. Kuid seadus sätestab üheselt, et vastutajaks on kinnisasja omanik. Mitme omanikuga kinnisasja puhul (näiteks kortermajad) on vastutavateks ja sellest tulenevaks kahju hüvitamiseks kohustatud isikuteks kõik selle maja kaasomanikud (korteriomanikud). Esialgu võib kahjunõudest informeerida korteriühistut ja nõuda kohtuväliselt tekkinud kahju hüvitamist, aga kui pöördutakse kohtusse, siis kostjaks on korteriomanik(ud), mitte korteriühistu.
„Seega võib kannatanu nõuda tekkinud kahju hüvitamist solidaarselt kõikidelt kaasomanikelt või valida nende hulgast ühe või mitu, kelle vastu ta oma nõude pöörab. Kui tekkinud kahju nõutakse välja ainult ühelt omanikult, võib ta peale kahju hüvitamist nõuda regressi korras hüvitatud kahju välja teistelt kaasomanikelt vastavalt nende kaasomandiosa suurusele,” selgitab Biin.
Ta märgib, et advokaadibüroo praktikas on taoline olukord esinenud. „Meie klient oli esimene, kelle kohta riigikohus tegi sellises kaasuses otsuse. Lahendis nr 3-2-1-111-03 asus kohus seisukohale, et vääramatu jõud võib muu hulgas olla ka erakordne loodusjõud, mida isik ei saa mingilgi viisil mõjutada ning võimalikke tagajärgi ette näha. Kohtupraktika kohaselt ei ole iga torm automaatselt vääramatu jõud, vaid tuleb hinnata, kas kahju tekitaja sai kahju tekkimist ära hoida,” ütleb Biin. Seega on kinnistu omanikul hoolsuskohustus tema kinnisasjal asuvate puude ja ehitiste suhtes selliselt, et need peavad vastu pidama ka keskmisest tugevamale tuulele. Kohtupraktika järgi loetakse vääramatuks jõuks üksnes erakordselt tugevat tormi.
Eesti Päevalehe Korteriühistute leht
