Piirkonnas elamise aeg

Kolides teise linna õppima või ajutiselt tööle, on tõenäoliselt mõistlikum kodu ostmise asemel üürile võtta. Kinnisvaratehingu kulud ehk notari tasud, riigilõivud, maakleritasud ja loomulikult ajakulu on tavatehingu puhul sedavõrd suured, et enamasti ei tasu aastaks-paariks kodu ostmine end finantsmajanduslikult ära. Otsestele kinnisvara ostukuludele lisanduvad väga sageli kulutused kolimisele, sisustusele.

Mittetasumine tähendab siin, et koduostjal ei ole enamasti võimalik kodu aasta-paar omamise järel müüa see maha hinnaga, mis võimaldaks kahju mitte kanda. Tehingukulud tasuvad end sellisel puhul ära ainult siis, kui kinnisvara hinnatõus on väga kiire, kuid sellisele kaardile mängida on üsnagi riskantne.

Väga lühikeseks ajaks ehk aastaks-paariks ostetud kinnisvara müümise ajal võib turuolukord olla müüja jaoks ebasoodne. See omakorda tähendab, et ebaõnne korral tuleb hiljuti ostetud kinnisvara müüa soetushinnast sootuks odavamalt ehk kanda rahalist kahju.

Vahel võib pähe tulla mõte osta korter ja hinnatõusuootuses see aasta-kahe pärast kallimalt maha müüa. Kodu ostmisel ei tohiks eeldada, et kinnisvara väärtus tõuseb aastast aastasse 10–20%, nagu meil küll nii mitmelgi aastal on juhtunud.

Sedavõrd kiiret hinnatõusu võib ette tulla, kuid ainult erandjuhtudel ja lühikeste perioodide kestel. Samuti võib arvata, et mida pikemalt näeme sedavõrd suurt hinnatõusu, seda tõenäolisem on tõusule järgnev hinnalangus.
Arvata, et koduostjal õnnestub osta turu hinnapõhjast ja müüa hinnatipust, on siiski erandlik õnnelik juhus.

Mõistagi mängivad iga konkreetse otsuse juures alati suurt rolli kinnisvaraturu ja majanduse trendid, kuid üldise soovituse võiks siiski anda. Koduotsija võiks mõelda kodu ostmisele siis, kui ühes piirkonnas elamise periood on viis või rohkem aastat. Lühemate perioodide puhul tasub pigem kaaluda üürimist.

Koduostu tasub planeerida, kui piirkonnas elamise ajaline kestus on viis ja rohkem aastat. Lühemate perioodide puhul tasub pigem mõelda üürimisele.

Perekonnaseis ja elukaar

Kodu ostmise oluline kriteerium on selle suurus. Kui perekonna suurus on muutumas – kedagi on juurde tulemas või hoopis lahkumas, tasub põhjalikult järele mõelda, kas on mõttekas osta näiteks ühetoalist korterit teadmise juures, et peatselt on pere juurdekasvu loota ning see tähendab vähemalt ühe lisatoa vajadust.

Võib-olla ei ole mõttekas osta ka kuue magamistoaga maja teadmisega, et aasta-kahe-kolme jooksul kolivad lapsed kodust välja. Sellisel juhul ei ole väga arukas osta suurt maja, kuhu aasta pärast lapsevanemad kahekesi elama jäävad ning mida nad kahekesi peavad kütma ja korras hoidma.

Lisaks peab kodu ostmise-üürimise otsust kaaludes arvestama otsusetegija vanust ja finantsseisu. Olukord on lihtsam, kui koduostu raha on olemas. Kui raha taskus ootamas aga ei ole, tuleb ostu tõenäoliselt finantseerida pangalaenuga.

Enamasti näeb pankade laenupoliitika ette, et laenu viimase makse ajal peaks inimese vanus olema sõltuvalt pangast alla 70 või 75 aasta. See tähendab, et 70 aasta piirangu puhul ei ole 50-aastasel inimesel enam võimalik saada 25-aastast eluasemelaenu. Lühem laenuperiood tähendab suuremat igakuist laenumakset. Kui see aga üle jõu käib, tuleb otsustada üürimise kasuks.

Eluasemeprobleeme käsitledes peab mõtlema ka eluea viimastele päevadele. Kui inimene üürib kogu elu oma kodu, peab ta pensionipõlves maksma nii üüri kui kommunaalkulusid. Kui inimene on aga omale kodu ostnud, on tal pensionieaks tavaliselt laenud kustutatud. Eluasemekuludena tuleb omanikul tasuda ainult kommunaalkulusid. Napi pensioni juures võib see olla oluline rahaline leevendus, kui kodukulud üüri ei sisalda.

Kodu ostmise või üürimise otsuse langetamise juures on oluline pere suurus ja sissetulek nii otsustamise ajal kui tulevikus.

Töökoht, tarbitavad teenused

Töökoha asukohal ja igapäevases elus tarbitavatel teenustel on koduostu või üürimise valiku juures oma roll. Kodu asukoht ei peaks olema töökohast liiga kaugel. Vastasel korral kulub liiga suur hulk aega, raha ja energiat kodu ja töökoha vahet sõitmisele.

Kui ostmise või üürimise otsuse tegija on noor inimene, kes käib igal nädalavahetusel kesklinna lokaalides, kelle trennid ja muude huvialadega seotud tegevused asuvad kesklinnas, kas siis ikka on mõistlik otsida kodu linnapiiri taha või veelgi kaugemale? Ehk kulutada pisut suurem summa eluasemekuludele, kuid hoida selle arvelt kokku transpordikulusid ja aega?

Kesklinna elamispinnad on aga kallid ja kõigi hammas nende peale ei hakka. Nii tulebki teha otsus, mis praktilises elus sisaldab sageli kompromissi asukoha ja hinna vahel.
Üldjuhul peetakse üüripinnal elamist paindlikuks võimaluseks töökoha füüsilise asukoha muutumisel operatiivselt elukohta vahetada, sest puuduvad ajalised ja finantsilised takistused, mis on seotud eluaseme müümise ja uue ostmisega. Eesti oludes siiski ei ole distants töökoha ja kodu vahel enamasti oluline teema, kui nendevahelised vahemaad ei veni just sadadesse kilomeetritesse.

Elu paratamatus võib olla see, et inimene soovib küll minna väikelinna aastaks tööle, kuid selgub, et üürikortereid piirkonnas ei pakuta. Sellisel juhul võib olla vältimatu vajadus kodu just nimelt osta.
Noorel väikeste lastega perel võib kodu asukohavalikul olla oluline asuda vanemate lähedal. Siis on vajadusel võimalus lapsed hõlpsalt vanavanemate hoolde sokutada või viimased enda juurde lapsi kantseldama kutsuda.

Üldjuhul on mõistlik otsida elukoht töökoha lähedale.

Rahaline seis

Veel kord tasub mainida, et kodu ost on enamasti inimese kõige suurem ost eluea jooksul. Kui raha ei ole ja laenuvõimekust samuti mitte, on otsuse tegemine lihtne – kodu osta ei saa, see tuleb üürida. Loodetavasti üürimise jaoks sissetulekust ikka piisab.
Kui aga finantsiline võimekus on olemas, tuleb kaaluda muid kriteeriume, et langetada üürimise-ostmise vahel õige valik.

Kodu ostmine nõuab kas kogu ostusumma või omafinantseeringu ja laenuvõime olemasolu.

Oma on oma

Kodu ostmise vaieldamatu eelis on vabadus kodus end tõelise peremehena tunda. Omanik ei pea üürileandjalt luba küsima, et ühel päeval seinad siniseks või lagi mustaks värvida. Üürnik peab remonttööd aga alati omanikuga kooskõlastama.

Omaniku kodutunne on kindel. Nii kaua, kui ta näiteks ühistu või panga ees võlgu ei jää, ei ähvarda teda kodust ilmajäämine. Eesti üüriturg aga paraku sellist kindlust ei paku. Eesti üürileandjad muutuvad küll järjest professionaalsemaks ja üürilepingud aina pikemaks, kuid ükski üürileandja ei paku sajaprotsendilist kindlustunnet, et inimene saab ühes korteris aastakümneid üürnik olla.

Väheoluline ei ole seegi, et kinnisvara väärtuse tõus jääb omanikule. Kui kinnisvara väärtus kasvab, muutub kinnisvaraomanik rikkamaks. Üürniku „rõõm“ kinnisvara väärtuse kasvust seisneb enamasti selles, et üürihinnad kerkivad.
Kui kinnisvaraturu olukord on kehvapoolne ja hinnad langevad, siis jälle ei pea üürnik languse tõttu vaesumist kartma. Pigem on see üürniku võimalus proovida üürihinda allapoole kaubelda.

Üürnik peab remonttööde tegemiseks küsima omaniku nõusoleku.

Üürikorter tagab liikumisvabaduse

Tavaliselt sõlmitakse Eestis üürilepingud aastaks või sootuks tähtajatult. Nii on üürikorteri vaieldamatu eelis selles, et üürilepingu lõppemisel on lihtne võimalus üks eluase jätta ja kolida järgmisele sobivamale – olgu selleks sobivamaks väiksem või suurem, kallim või odavam pind.
Kodu vahetamise lihtsus on enamasti oluline noortele või inimestele, kelle elu ei ole veel paika loksunud ja kes ehk isegi ei tea, mida nad aasta-paari pärast soovivad või tahavad teha.

Üürnik ei ole seotud kinnisvaramuredega ka selles mõttes, et tilkuvad torud või lekkiv katus on omaniku mure. Selletaoliste probleemide lahendamisega tegeleb üürileandja, mitte üürnik.
Teisalt tähendab aastane üürileping seda, et lepingu lõppedes ei pruugi üürileandja lepingut enam pikendada ja üürnik peab korterist välja kolima isegi juhul, kui tahaks seal edasi elada.

Üürikorteris elamine ei tähenda siiski üürniku absoluutset vabadust igal hetkel üüripinnalt lahkuda. Tähtajaline leping ja seega üürniku üürimaksmise kohustus kehtib kuni lepingulise tähtaja saabumiseni. Tähtajatu lepingu puhul on lepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg enamasti kolm kuud.

Üürimine võimaldab lihtsamalt vahetada eluaseme sobivama vastu. Samas võib üürileandja soovida üürilepingut lõpetada üürnikule ebasobival ajal.

Majanduslikud põhjendused

Sageli korratakse tüütuseni mantrat, et kinnisvara väärtuse panevad paika kolm tegurit – asukoht, asukoht ja asukoht. Eluaseme soetamise puhul on otsuse määravaks teguriks enamasti hind, olgu selleks siis ostuhind või üürihind.

Enamasti ei valitse turul tasakaalu. See tähendab, et ühel ajamomendil on finantsmajanduslikult mõistlikum kinnisvara osta, teisel kasulikum üürida. Muutused üüri või ostmise finantsmajandusliku tasuvuse osas muutuvad aeglaselt ja need lähtuvad eelkõige kinnisvara ostu-müügihinna ja üürihinna suhtest, laenude intressimäärade ja finantseerimistingimuste muutustest. Ostmise või üürimise otsust langetades on lisaks eeltoodud teguritele oma osa veel kinnisvara turuväärtuse muutuse prognoosidel ehk sellel, kas otsuse langetaja ootab kinnisvara hinnatõusu või -langust.

Kui korterite üürihind on ostuhinnaga võrreldes madal, siis finantsmajanduslikult tasub eluase võtta üürile. Kui üürimine on aga kallis, võiks otsus kalduda rohkem ostmise poole.

Kui kinnisvara ostu-müügihinnad langevad, ei tasu ostuotsusega tormata. Enamasti on mõistlik oodata esimesi märke, et hinnalangus on lõpu leidnud ja alles siis hakata ostuplaane hauduma.
Kui koduotsijal on pikemas perspektiivis plaan oma eluase osta, siis koduhindade langemise perioodil võib olla mõistlik leida omale ajutiselt tähtajatu üürilepinguga elamine.

Kui aga elamispindade hinnad tõusevad, peab üürnik leppima sellega, et kinnisvara hinnatõusust ta osa ei saa. Või kui saabki osa, siis pigem negatiivselt ehk üürihinna tõusu kaudu. Sageli valitseb üürihindade ja ostu-müügihindade vahel seos. See tähendab, et kinnisvara ostu-müügihindade tõus toob kaasa ka üürihindade kerkimise.

Praktika näitab, et kinnisvara ostuotsuse langetamise ajal on alati mõni tegur, mis ütleb koduostjale, et kinnisvaratehing on mõistlikum edasi lükata. Alati on mingi mõte või majandustegur, mis räägib positiivse ostuotsuse langetamise vastu.

Kord on intressimäärad kõrged, siis ei klapi muud finantseerimistingimused, kord on kinnisvarapakkujate küsitud hinnad liiga kõrgel. Õigeid ja kõige soodsamaid ostukohti tõdetakse enamasti tagantjärele tarkusena, kuid hilisema tarkuse baasilt tehtud otsuseid minevikku viia paraku ei õnnestu.

Kodu ostmine võib olla mõistlik ka langevate hindade tingimustes. Kui koduostjal õnnestub leida tema erilisi vajadusi igati rahuldav elamispind, ei pruugi võimalik või isegi reaalne turuhindade langemine olla põhjus ostutehingu tegemata jätmiseks.

Koduostja võib otsustada ostmisest loobuda lootuses, et aasta pärast on hinnad allpool, ja nii võib ka minna. Küll ei pruugi aasta pärast see koduostja kõiki vajadusi rahuldav elamispind enam müügis olla. Nii võime tõdeda, et kodu ostmiseks on iga aeg hea, kuid seda tingimusel, et ostuotsus on kaalutletud ja hästi läbimõeldud.

Ei ole väga reaalne, et inimene suudaks vastavalt turuolukorrale teha vahelduvaid valikuid: olla ühel ajal üürnik, siis omanik ja siis jälle üürnik.
Kinnisvaratehingute suured ajalised ja rahalised kulutused muudavad sellise omaniku-üürniku staatuse vahelise manööverdamise keerukaks ja kulukaks, et mitte öelda võimatuks.
Äärmuslikul juhul võib selline pendeldamine sobida üksi elavale noorele, aga kindlasti mitte lastega perekonnale, kes vajab enam stabiilsust.

Kodu ost kui säästmine

Tihtipeale soovitakse koduostu vaadelda kui investeeringut. Pigem on kodu ostmine ikkagi tarbimiskulu, kuid sel on siiski juures väike säästmise moment.
Laenumakseid tehes tagastab koduostja igakuiselt väikese osa laenu põhiosast ehk ostab samm-sammult oma eluaset välja. Laenu tagasimaksmise järel on koduostja laenuvaba kinnisvara omanik.
Üürnik seevastu maksab üüri, kuid ei saa isegi pika aja jooksul enda kasutuses oleva kinnisvara omanikuks.

Kodu ostmine aitab pikaajaliselt raha säästa.

Maksusoodustused

Enamasti pakub riik maksusoodustusi just kinnisvaraomanikele, mitte üürnikele.

Maamaks
Käesoleva käsiraamatu kirjutamise ajal kehtib kodualusele maale maamaksuvabastus. Üürikorteri puhul ei ole maa maamaksust vabastatud, kuid üürnik peab üürileandjale maamaksu tasuma siis ja ainult siis, kui selles on eelnevalt üürilepingus kokku lepitud.

Alates 2013. aastast saab isik, kes 1. jaanuari seisuga on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna ja kelle elukohaks on rahvastikuregistri andmetel sama kinnisasi, maamaksu vabastuse tingimusel, et 
• kinnisasja suurus ei ületa tiheasustusega aladel 1500 m² ja mujal 2 hektarit;
• selle sihtotstarve on elamumaa või maatulundusmaa (õuemaa kõlviku osas).
Seega maamaksust vabastuse saab maa omanik vaid siis, kui kõik neli tingimust on üheaegselt täidetud:
• ta on maa omanik;
• see on tema elukoht;
• maa suurus ei ületa seadusega kehtestatud piirmäära;
• maa sihtotstarve vastab seadusega kehtestatule.

Eluasemelaenu intresside maksuvabastus
Teine oluline soodustus, mida omanikele pakutakse, on eluasemelaenu intresside tulumaksuvabastus. See on põhjus, miks paljud inimesed, eelkõige ettevõtjad, kes võiksid isegi uue kodu omavahenditest välja osta, kasutavad koduostu finantseerimiseks eluasemelaenu.

Residendist füüsilisel isikul on õigus maksustamisperioodi tulust maha arvata endale eluasemeks elamu või korteri soetamiseks võetud laenu või liisingu intress, mis on maksustamisperioodil tasutud lepinguriigiresidendist krediidiasutusele või sellise äriühinguga samasse kontserni kuuluvale finantseerimisasutusele, samuti mitteresidendist krediidiasutuse lepinguriigis registreeritud filiaalile.
Samadel tingimustel võib tulust maha arvata elamu ehitamise eesmärgil maatüki soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid. 

Nii on võimalik saada pikaajaline ja väga madala intressimääraga laen, mille abil saab kaudselt finantseerida muid tegevusi. Küll peab laenuvõtja sellisel puhul aduma, et ta on oma kodu pannud panti ettevõtluse tagatiseks.

Kodu müügi tulumaksuvabastus
Kolmas soodustus koduomanikele on kodu müügi tulumaksuvabastus. Kui inimene müüb oma alalise elukoha, ei pea ta saadud müügihinnalt maksma tulumaksu. Sõltuvalt kinnisvara soetusmaksumusest ja muudest tingimustest võib see maksusoodustus olla kodumüüja rahakotile väga märgatav. Rõhutada tasub, et maksuvabana saab teha ühe kodumüügi tehingu kahe aasta jooksul.

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmesuse võõrandamisest saadud kasu, kui:
1) kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana, või
2) kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või
3) kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit või
4) suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit või
5) ehitis või korter kui vallasasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või ostueesõigusega erastamise teel või
7) maksumaksja kasutas elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuvat korterit kuni võõrandamiseni oma elukohana.
Kui lõikes 5 sätestatud maksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana, ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. Kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Eluasemega seonduvaid maksusoodustusi pakutakse valdavalt kinnisvaraomanikele, mitte üürnikele.

Üürituru kindlus üürniku jaoks

Üürimise ja ostmise juures peab tõdema, et Eesti üüriturg on veel mõningates kasvuraskustes. Üürisektor on alates tekkest arenenud järjest pikemate sammudega, kuid puudujääkide varjamine oleks patt.
Eesti üüriturul on palju ebaprofessionaalseid üürileandjaid, kellega üürnikul positiivset suhet loota ei ole. Üürilepingud on küll venimas järjest pikemaks, kuid enamasti ei ole üürnikul siiski täielikku kindlust, et ta saab pikaajaliselt üüripinnal elada.

Omaette teemadena tulevad siin mängu suulised või puudulikud üürilepingud, üürihinna tasumine sularahas, omanike ja üürnike teadmatus nende õiguste ja kohustuste osas.
Rõõmustav on tõdeda, et järjest on suurenemas professionaalsete üürileandjate hulk, kes mõistavad, et nad saavad olla õnnelikud siis ja ainult siis, kui korteri üürnik on õnnelik. Nii võime öelda, et üürituru suhete ja kindluse kvaliteet on isegi mitte aasta-aastalt, vaid lausa päev-päevalt liikumas positiivseid radasid pidi edenemise suunas.

Üüripinnal elamise kindlus on madalam, kuid professionaalsete üürileandjate arvu suurenemine annab võimaluse selle puudujäägi paranemiseks.

Muud tegurid

Koduotsijal võib olla eeltoodutele lisaks kriteeriumeid, mis panevad ta ühes või teises suunas otsustama.
Kodu ostmise või üürimise otsus on mõistlik põhjalikult järele kaaluda. Ühe inimese jaoks on olulised ühed kriteeriumid, teise jaoks teised. Eelnevatest tuleks leida need mõtted, mis on otsusetegija jaoks olulised. Nendele tuleb lisada isiklikud põhjused, mis siin on mainimata jäänud.
Ostuotsust ei tohiks langetada uisapäisa, sest hilisem kinnisvara müümine eksimuste parandamiseks tähendab enamasti märkimisväärset rahalist kahju.

Tõnu Toompark “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu”.