Millal müüa eluaset ja millal välja üürida?

Kui inimesel on üks kodu juba eluasemelaenuga ostetud ja ta soovib osta uue eluaseme ning ostu finantseerida eluasemelaenuga, nõuavad pangad reeglina esimese eluasemelaenu tagastamist, kirjutab Tõnu Toompark raamatus „Kuidas müüa kinnisvara“. Kuid võimalusi siiski on. Ja alati saab välja üürida mitte kasutuses olevat kinnisvara.

Enne üleliigseks muutunud või muutuva kinnisvara maha müümisega alustamist tasub kinnisvaraomanikul kaaluda selle üürileandmist. Korteri üürileandmise eesmärk on toota üürileandjale jooksvat üüritulu. Samuti on üürileandjal võimalik teenida tulu väljaüüritava kinnisvara turuväärtuse kasvu pealt.
Korteri väljaüürimisest saadav igakuine tulu võib olla hea lisa igapäevaste kulutuste katmiseks või siis abiks uue kodu ostmiseks võetud laenu igakuiste maksete tasumisel.
Kinnisvara väljaüürimine võib tunduda peibutavana. Üürnik maksab iga kuu üüri, raha muudkui tiksub üürileandja pangakontole. Ometi kaasnevad üürileandmisega üürileandja kohustused. Näiteks peab üürileandja hoolitsema, et väljaüüritav eluruum oleks elamiskõlblik.
Omaette teema on üürniku maksedistsipliinil silma peal hoidmine. Kui üks üürnik peaks korterist välja kolima ja uut üürnikku ei õnnestu küllalt kiiresti leida, jääb üüritulu saamata, kuid kõrvalkulud ehk kommunaalkulud peab kinnisvaraomanik ometi maksma.
Mõistlikult toimetades ei ole korteri üürileandmises siiski mitte midagi üle jõu käivat. Seetõttu võiks kinnisvaramüüja päris tõsiselt mõelda sellele, kas ebavajalikuks muutunud kinnisvaraobjekt ei võiks olla üks tema pensionisammastest.
Järgnevalt käsitleme põgusalt korteri müümise või väljaüürimise üle otsuse langetamisega seonduvaid tegureid.

Kas müügist laekuvat raha on vaja uue ostmiseks

Sageli on kodu müümise põhjus see, et on vaja raha uue eluaseme ostmiseks. Kui kinnisvaraomaniku eelarve on väga pingul, võib olemasoleva kinnisvara müümine olla otsene vältimatu vajadus, mille osas iseendaga läbirääkimisel pole suurt mõtet.
Kui kinnisvara, mille müüki omanik plaanib, on ostetud eluasemelaenuga ja uue kodu ostu on samuti kavas finantseerida pangalaenuga, tasub olemasoleva kinnisvaraobjekti alles jätmist ja väljaüürimist arutada pangaga.
Äkki siiski tasub pangast uurida, kuidas nemad suhtuvad sellesse, et olemasolev kinnisvara jääb väljaüürimiseks alles.
Enamasti pangad ei aktsepteeri mitme eluasemelaenu olemasolu. Kui inimesel on üks kodu juba eluasemelaenuga ostetud ja ta soovib osta uue eluaseme ning sellegi ostu finantseerida eluasemelaenuga, nõuavad pangad reeglina esimese eluasemelaenu tagastamist.
Enamasti aktsepteerivad laenuandjad, et inimesel on ainult üks eluasemelaen. Ometi pole erandites midagi ebatavalist või enneolematut.

Tavapäraselt on esimene eluasemelaen võimalik tagastada kinnisvara müügist laekuva raha arvelt. Kui kinnisvara aga ei müüda, st see jääb inimesele väljaüürimiseks alles, muudetakse esimene eluasemelaen ümber investeerimislaenuks.
Eluasemelaenu investeerimislaenuks muutmine tähendab reeglina lühemat laenuperioodi ja laenugraafikut ning kõrgemat intressimäära.
Laenutingimused muutuvad, sest enam ei ole tegemist kodu ostmise finantseerimiseks võetud laenuga, mille riske hindavad pangad madalamaks, vaid laen on muutunud väljaüürimise ehk ettevõtluse finantseerimise laenuks.
Käesoleva käsiraamatu koostamise ajal ei suhtunud Eesti pangad liiga optimistlikult üksikute korterite väljaüürimise äri finantseerimisse. Selle põhjusteks on peamiselt:
• suhteliselt madal üürihind, võrreldes kinnisvara turuväärtusega eh madal tootlus
• riskid, et pikaks veniv vakantsuseperiood ohustab oluliselt laenuvõtja laenumaksete tegemise võimekust, seda eriti üürileandja puhul, kes üürib välja ühte-kahte korterit
• asjaolu, et elamispindade üüriäri keskendub paljus kinnisvara turuväärtuse kasvule, mitte rahavoolisele jooksvast üüritulust saadavale tootlusele

Turukonjunktuur

Kinnisvaraomanik peab hindama üldist turukonjunktuuri. Kui majanduse üldine seis on tugev ja majanduskasv jätkusuutlik, võib arvata, et kinnisvara väärtus ja ehk seejuures ka üürihinnad kasvavad. See suurendab kinnisvaraomaniku rikkust.
Kinnisvaraomanik ei peaks hindama mitte ainult hetke majanduse tervislikku olukorda, vaid vaatama ettepoolegi. Prognoosimine on küll keeruline, kuid kinnisvaraomanik peaks väljaüürimise kasuks otsustamisel uskuma, et majandusseisakut või koguni -langust lähiaastatel ei tule.
Kui aga majandus on languses, ei saa kinnisvara turuväärtuse kasvule suurt loota. Majanduse mitte kõige paremad ajad võivad tähendada sedagi, et potentsiaalsete üürnike maksevõime kuivab kokku. See võib üürileandja jaoks tähendada probleeme üürnike maksedistsipliiniga või üürihinna alandamise vajalikkust. Selline olukord ei pruugi olla kõige soodsam aeg üüriärisse sukeldumiseks.
Nõrk majanduskasv ei pruugi alati sugugi tähendada üürituru nõudluse vähenemist. Võib olla, et kui majanduskasv on madal ja tööpuudus kõrge, on oma kodu ostmine raskendatud. See omakorda tähendab, et kodu ostmise asemel otsustatakse see üürile võtta ehk üürinõudlus hoopis suureneb.
Majanduslangus võib endaga kaasa tuua kinnisvara turuväärtuse alanemise. Kui üldine majanduskonjunktuur ei ole liiga hea, võib see kinnisvara müümise või väljaüürimise mõtete mõlgutaja jaoks tähendada, et väljaüürimise idee tuleb kõrvale heita ja kinnisvara tasub pigem müüa.

Üürituru aktiivsus

Kodu müümise asemel väljaüürimise kaalumise juures tasub mõelda sellelegi, kas kõnealune kinnisvaraobjekt asub aktiivse üürituru piirkonnas. Üürituru aktiivsus ja atraktiivsus suureneb tõmbekeskuste keskpunkti suunas liikudes.

Nii on näiteks Tallinna kesklinna korteri väljaüürimine tõenäoliselt suhteliselt lihtne ja kiire. Äärelinna korteri väljaüürimine ei tohiks samuti väga probleeme olla. Liikudes aga juba linna piiri taha, väheneb üürinõudlus ehk potentsiaalsete üürnike arv märgatavalt.
Mida aktiivsem on üüriturg ehk mida rohke üüriturul tehinguid tehakse, seda väiksem on tõenäoliselt üüripinna vakantsus ehk seda pikema perioodi eest saab üürileandja üüritulu. Väiksem vakantsus tähendab sedagi, et lühem on periood, mil üüritulu ei ole ja üürileandja peab tasuma ise kommunaalteenuste eest.
Üürituru piirkonnast tuleneva aktiivsuse kõrval tasub kinnisvaraomanikul mõelda, kas hetkel on pigem üüripakkumiste defitsiit või ülejääk. Kui üüripakkumisi on turul vähe, on korteri väljaüürimine tõenäoliselt kiire. Kui üüripakkumisi on turul palju, võib väljaüürimisega seonduv olla kinnisvaraomaniku jaoks tüütavalt ajamahukas.
Infot üürituru aktiivsuse või passiivsuse kohta ei ole kerge leida. Seda saab eelkõige kinnisvaramaakleritelt, kes on üürivaldkonnas aktiivsed.
Samuti tasub olukorra kohta infot otsida teistelt üürileandjatelt, kes hiljuti on pidanud tühjale pinnale üürniku otsima.

Kinnisvaraobjekti atraktiivsus

Üürituru kui sellise aktiivsuse kõrval peab vaatama kõnealuse kinnisvara omadusi. Kas eluruum on üürnike poolt nõutud? Kas selle kvaliteet ja muud omadused on sellised, mis võimaldavad ta suuremate probleemideta üürile anda?
Üldiselt võib öelda, et üürituru likviidseim kaup on ühe-, kahe- ja kolmetoalised korterid. See siiski ei tähenda, et suuremaid või väiksemaid kortereid või sootuks maju ei oleks võimalik üürile anda.
Mõni puudus kinnisvaraobjektil ei tähenda, et see oleks üürileandmiseks kõlbmatu. Lühidalt võib öelda, et iga elamispinna jaoks on üürnik olemas, kui vaid hind on õige.
Üldreeglina võime öelda, et mida kõrgema üürihinnaga on tegemist, seda pikema üürniku otsimise perioodi ehk suurema vakantsusega peab üürileandja arvestama. Suurem vakantsus tähendab ikka ja jälle pikemat perioodi, mil kommunaalkulud tuleb tasuda kinnisvaraomanikul.
Eluruumide üüriturg keerleb valdavalt korterite ümber. Siiski antakse ja võetaks üürile ka ridaelamu- ja paarismajakortereid ning ühepereelamuid.
Tihtipeale on suuremate eluruumide üürnikud inimesed, kes ehitavad omale maja. Seetõttu on suurte pindade üürilepingud sageli mitte pikemad kui aastased. Aga alati võib olla erandeid.

Pere eluasemevajadused

Eluruumi müügi ja väljaüürimise võrdluses tasub mõelda isikliku ehk perekondliku eluruumi vajaduse peale.
Kui perekonnast on lahkumas iseseisvat elu alustav laps või on abikaasade teed lahku minemas, ei ole ehk kõige mõistlikum vara müüa. Pigem tuleks see ajutiselt välja üürida ja vajaduse tekkel anda kodust lahkuja kasutusse. Sama olukord on siis, kui äkki tuleb näiteks kaugel asuvad ja endaga enam mitte hakkama saavad vanavanemad endale lähemale kolida.
Kui olemasoleva korteri asukoht ja kvaliteet omaniku vajadusi vähegi rahuldab, ei tasuks liialt mõelda olemasoleva vara müümisele ja uue samalaadse vara ostmisele. Seda eeskätt põhjusel, et kinnisvaratehingute tegemine on kallis ja ähvardab loodetud kasu nullida.
Kui perekondlikku vajadust elamispinna kasutamiseks ei ole, on korteriomanik müümise või väljaüürimise otsustes vabam. Kui on ette näha, et lähitulevikus võiks korterit mõnel pereliikmel vaja minna, ei ole mõtet kalliste ostu-müügitehingutega tegeleda, vaid ajutiselt korter välja üürida.
Kinnisvara müümine ja ostmine on aja- ja rahamahukad tegevused. Seetõttu on tihtipeale odavam ja otstarbekam kinnisvara puuduste kõrvaldamine kui uue ostmine.

Maksustamine

Kinnisvaraomanik peab müümise või väljaüürimise juures arvestama maksuküsimusi. Omanikukasutuses oleva kodu müümine on tulumaksuvaba, st oma kodu müügihinnast tulumaksu maksma ei pea.
Kui kinnisvaraomanik üürib korteri välja ja müüb selle seejärel maha, ei ole tegemist kinnisvaraomaniku koduga ehk peamise eluasemega. Seega ei rakendu väljaüüritud vara müümisel tulumaksusoodustus.
Tulumaksu tuleb maksta vara müügihinna ja ostuhinna vahe pealt. Kui kinnisvaraomanik on näiteks vara ostnud aastaid tagasi, võib öelda, et vahepealse inflatsiooni tõttu on soetushind pea olematu ehk võimalik tulumaksusumma läheneb viiendikule kinnisvara väärtusest.
Loomulikult peab üürileandjast kinnisvaraomanik arvestama sellegagi, et kui üüritulu saab eraisik, peab sellelt maksma tulumaksu. Täiendavalt peab üüriäriga alustamise planeerija maksude osas arvestama, et isikliku kodu alune maa on maamaksust vabastatud. Üürikorteri puhul see soodustus paraku puudub.
Pärandina saadud kinnisvaraobjekti soetusmaksumus on null. See tähendab, et pärandina saadud korteri või maja müümisel, mis ei ole kinnisvaramüüja alaline elukoht, tuleb tulumaksu maksta kogu müügihinnalt.
Maksustamine on väga oluline aspekt, mida kinnisvaraomanik peab kaaluma. Läbimõtlemata sammud kinnisvaratehingute tegemisel võivad maksustamise nüansside tõttu vähendada kinnisvaramüüja tulu märgatavates summades.

Tõnu Toompark „Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladused“, Kinnisvarakool 2015